Per vendere un immobile o una quota di esso è necessario l’atto del notaio o è sufficiente una scrittura privata? Quali sono i costi?Nel tentativo generalizzato di trasferire la proprietà di un immobile evitando i costi del notaio, sono in molti a chiedersi se si può vendere casa con una scrittura privata autenticata.Si può vendere casa con una scrittura privata autenticata?Ipotizziamo il caso di una persona, titolare di un appartamento, o di una quota di esso, che voglia vendere il proprio diritto a un terzo (o a uno dei comproprietari). Per fare ciò è obbligatorio recarsi dal notaio o è anche possibile concludere l’accordo con una semplice scrittura privata? Vediamo cosa dice la legge.Innanzitutto, per vendere la proprietà di un immobile o una quota di esso, così come qualsiasi altro diritto reale minore (usufrutto, superficie, enfiteusi) è necessario un atto scritto a pena di nullità. Lo prevede espressamente l’art. 1350 del codice civile. Pertanto l’accordo verbale non ha alcun valore.Quest’atto scritto non deve essere necessariamente un atto notarile. Può trattarsi di una sentenza (che accerta magari l’usucapione o che omologa l’accordo di separazione tra coniugi) o di un contratto.
Sempre secondo l’art. 1350 del Codice civile, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti sotto forma di atto pubblico ossia l’atto notarile;
scrittura privata autenticata.
Al riguardo, non esistono prescrizioni formali specifiche e, di conseguenza, indifferente è il ricorso all’atto pubblico (articolo 2699 del Codice civile) o alla scrittura privata autenticata (articolo 2703 del Codice civile).L’art. 2703 del Codice civile definisce la sottoscrizione autenticata come l’attestazione da parte di un notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato che la firma è stata apposta in sua presenza, dopo aver accertato l’identità del sottoscrittore.Il contratto deve essere poi trascritto nei Registri Immobiliari e l’art. 2657 cod. civ. stabilisce che tale trascrizione può essere eseguita anche con una scrittura privata con sottoscrizione autenticata.La giurisprudenza conferma che la scrittura privata autenticata è titolo idoneo per il trasferimento della proprietà immobiliare e per la trascrizione nei registri immobiliari.Ad esempio il Tribunale di Monza, nella sentenza n. 1966/2023, ha affermato che l’acquirente di un immobile mediante scrittura privata autenticata può trascrivere l’atto per renderlo opponibile ai terzi.
Il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 5965/2020, ha riconosciuto che la scrittura privata autenticata integra la forma scritta richiesta per la validità del contratto di compravendita immobiliare e consente la trascrizione.La Corte di Appello di Napoli, nella sentenza n. 217/2024, ha ribadito che la scrittura privata autenticata è sufficiente per il trasferimento della proprietà immobiliare.
Pertanto, una scrittura privata autenticata è sufficiente per vendere un immobile o una quota di immobile, in quanto soddisfa i requisiti di forma previsti dalla legge per la validità del contratto e consente la trascrizione nei registri immobiliari, rendendo l’atto opponibile ai terzi.Quanto all’imposizione fiscale, oltre all’imposta di registro (9% in caso di aliquota ordinaria o 2% nell’ipotesi di agevolazioni “prima casa”, con un minimo, in ogni caso, di 1.000 euro), si scontano le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (50 euro cadauna).
Naturalmente, tra i costi, bisogna anche comprendere l’autentica fatta dal notaio e il compenso per la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
Il contratto deve essere poi trascritto nei Registri Immobiliari e l’art. 2657 cod. civ. stabilisce che tale trascrizione può essere eseguita anche con una scrittura privata con sottoscrizione autenticata.
